山林物件情報の見方

山林物件情報に記載されている各項目の見方を説明します。

山林物件のページには、山林価格や山林の面積、立木の種類、都市計画の有無、接道条件など、個別の山林物件に関する情報が記載されています。

一般の方にはあまりなじみのない情報ですが、山林売買や不動産取引の際は必ずチェックしないといけない重要な項目なので、ぜひ物件情報の見方を覚えてください。

山林価格

山林の価値を算出するための根拠は「土地」と「立木」の2つあります。山いちばでは、土地と立木をそれぞれ別途で査定し、合算した金額を価格として表示しております。

土地については、まず地目や接道状況・傾斜などを査定し、川に近かったりキャンプ向けの平地があるといった物件ごとの特徴や、地域事情も考慮した上で算出しています。

立木については、樹種、樹齢、手入れ状況などを調査した上で、立木を伐採して運搬し、木材市場で販売するというシミュレーションに基づいて算出しています。

立木の樹齢が50年～100年を超えて伐期を迎えた山林は、すぐ伐採して販売できるため、手入れ状況がよければ査定価格も上がります。

しかし、間伐や枝打ちといった手入れがされていない立木は、木材チップやバイオマス用の燃料といった用途にしか使えないことが多く、木材相場よりも低い販売価格になります。

また、接道条件が悪い山林は立木の搬出に費用がかかるため、査定が下がります。

山林の査定を依頼すると、立木は価値なしという結果になることが多いようですが、適切な伐採・搬出方法や、木材の販売ルートを持たない業者であれば、立木がゼロ査定になるのは当然です。

山林に関する知識がない業者では、山林や立木の価値に見合う正確な査定はできません。山いちばでは査定の根拠がわかるように、区分ごとの立木価格を物件資料に表記しています。

公簿面積

山林の広さを表す面積表記は、公簿面積と実測面積の2種類があります。山いちばでは面積表記に公簿面積を用い、単位はヘクタール(ha)と坪で記載しています。

公簿面積とは登記簿謄本に記載された面積で、実際に測量された面積（実測面積）と大きく異なる場合があります。これは謄本作成時の測量技術が未発達だったという時代背景に基づきます。

ほとんどの山林は公簿面積より実測面積のほうが大きく、物件によっては3倍～5倍の差がありますが、測量しなおすのは大変なので、一般的な山林売買では実測面積を使わず、公簿面積の数値を用います。

1ha = 10,000平方メートルで、縦横は100m×100mとなります。標準のサッカー場(105m×68m)に換算すると約1.4面、甲子園球場のフェアグラウンド(両翼95m×センター間118m)だと約0.9面です。

坪は土地の取引によく用いられる単位で、1ha = 3,025坪となります。

ちなみに、森林簿では山林面積がヘクタールで記載され、登記簿謄本や評価証明書、固定資産税の通知書では平方メートルで記載されています。

地目

地目（ちもく）とは登記簿に記載された土地の用途のことで、今のところ全部で23種類あります。

山林の地目は、ほとんどが「山林」または「保安林」ですが、記載された地目と土地の現状は一致しない場合があり、地目は「山林」でも現状は平坦な原野や宅地ということもあります。

土地の用途は地目ごとの決まりがあり、開発行為や建築、転売の規制があります。

一例として「山林」内で基礎が必要な建物（住宅や別荘、山小屋など）を建てる場合は、地目を「宅地」に変更する必要があります。ただし、休憩用の小屋や物置であれば問題ありません。

また、「保安林」では開発や土地形状の変更、立木伐採などに制約がありますが、その代償として固定資産税や相続税などの税金が優遇されたり、森林整備の補助が受けられます。

林種・樹種

「林種・樹種」は、森林簿に記載された立木の種類のことです。森林簿では山林を「林班」と呼ばれる区分に分けて、林班ごとの林種や樹種、面積などの情報を記載しています。

林種は林班全体の状況で、植林された「人工林」か、自然のままの「天然林」、両方ある「混合林」がほとんどです。他にも伐採後の「伐採跡地」や「竹林」「原野」「岩石地」などがあります。

樹種は立木の種類で、主に針葉樹と広葉樹に分かれています。植林された人工林はスギやヒノキといった針葉樹がほとんどで、天然林ではナラやクヌギ、ブナなどの広葉樹（雑木）が生えています。

天然林の樹種は様々なので、総称の「雑木」を記載しています。樹種は他にもアカマツやエゾマツ、カシ、ナラ、クリなどがあり、地域や気候によって差があります。

接道条件

接道条件は山林が道路に面しているかどうかの情報で、接道している道路の種類によって「公道」「林道」「里道」などに分かれています。

公道はほとんどが舗装道路なので、一般車両でも大丈夫ですが、林道は未舗装のため、車両の進入に制限があります。里道は人が歩ける程度の道なので、車の進入はできません。

また、山林の中腹や頂上付近には、道に面していない「未接道」の山林も多くあります。

立木を伐採して運搬するときは、接道条件によって効率や難易度が大きく変わります。そのため、接道条件が悪い山林や未接道の山林は、評価が下る場合があります。

車が必要なレジャーや、キャンプ場の造成、小屋の建築も、接道の有無によって作業条件が変わるので、事前に現地の接道状況を確認してください。

都市計画

都市計画とは地域を区分けして、その区分ごとにどう発展させるかを決めることです。都道府県知事や国土交通大臣が都市計画区域と呼ばれる線引きを行い、用途に応じて以下の3つを指定します。

• 市街化区域
• 市街化調整区域
• 非線引き区域

市街化区域は地域の都市化を促進させ、市街化調整区域は都市化を抑えるという目的があります。

各区域区分ごとに建物の用途や高さに規制があり、ほとんどの山林は市街化調整区域か、都市計画がない非線引き区域ですが、都市部に近い山林は市街化区域の場合もあります。

市街化調整区域は都市化を抑える区域のため、基本的に建物建築は不可となっています。非線引き区域では建築や開発に規制はありませんが、場所によっては用途制限があります。

山林の利用目的がキャンプやレジャー、自伐林業であれば、都市計画はほぼ関係ありませんが、山林を開発したり建物を建てる場合は、事前に都市計画を確認してください。

フォレステの山林物件

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