山林購入売却Q&A

山林の購入・売却でよくあるご質問、お問い合わせの回答を「山林購入売却 Q&A」にまとめました。

山いちばでは山林のプロが業務を行っているため、林業のノウハウを生かした山林売買や維持費、管理等の的確なアドバイスが可能です。山を買いたい・山を売りたい方の参考になれば幸いです。

ここに掲載されていない疑問や質問等があれば、メールにてお問い合わせください。

山林購入売却Q&A 各項目へのリンク
山林購入について
山林売却について
山小屋・建物等の建築について
保安林について
その他

山林購入について

Q: 山林を購入する際にかかる費用はいくらですか?

A: 山林物件の代金以外に、事務手数料と登記諸費用等が必要です。

山林を購入したら、司法書士に依頼して山林の所有権を移転登記しますが、その際に事務手数料や登記諸費用、印紙代、登録免許税が必要になります。

「事務手数料」とは契約書作成、登記への各種対応に関する費用で、山いちばへお支払いいただきます。

司法書士手数料は登記を行う地域や筆数によって異なり、印紙代は取引金額ごとに定められています。

また、山林を購入してから数カ月後に不動産取得税(保安林は不要)を納める必要があります。不動産取得税の計算方法は「課税標準 × 税率(3%) = 税額」となっています。

ただし、地目が山林の場合は課税標準が低いので、それほどの金額にはならない場合がほとんどです。

売買に必要な事前の調査費は基本的に無料ですが、購入・売却を前提としない調査や、境界線の精査といった特別な調査が必要な場合は、別途調査料を頂戴します。

Q: 山林購入後に何か手続きは必要ですか?

A: 所在地の市町村に「森林の土地の所有者届出」または「国土利用計画法の届出」を提出します。

山林売買や相続等で新たに山林を取得した場合は、所在地の市町村に「森林の土地の所有者届出」か「国土利用計画法の届出」のどちらかを提出する必要があります。

森林の土地の所有者届出は、個人・法人や面積を問わず、すべての新規所有者が対象となります。届出期間は所有者となった日から90日以内で、契約書や登記事項証明書の写し、土地の図面を添付します。

国土利用計画法の届出は、一定面積以上の土地取引があった場合に提出します。こちらは契約から2週間以内に届出が必要です。

届出書の様式や提出先は各自治体ごとに異なるので、届出先の市町村ホームページで情報を確認して、届出書をダウンロードしてください。

山林所有者届出書の作成方法や記入例は、以下のページで詳しく説明しています。

届出書の作成方法 森林の土地の所有者届出書を作成する

Q: 山林購入後に必要な維持費はどれぐらいですか?

A: 育林目的でなければ、基本的に固定資産税の支払いだけで済みます。

育林を目的としない山林や、十分に成長したスギやヒノキ、雑木林はほとんど手入れの必要がないため、基本的に固定資産税の支払いだけで済み、維持費はかかりません。

植林して間もない山林や、立木をきちんと育成して販売する場合は、森林組合や林業事業者に依頼して間伐、枝打、下草刈りなどのメンテナンスを行う必要があります。

森林組合に加入する場合は、出資金や面積に応じた年間費用が必要ですが、森林育成の施業依頼や補助金に関するアドバイスが受けられます。費用は各組合ごとに異なり、出資金は退会時に返還されます。

山林購入後の税金や維持費については、以下のページで詳しく説明しています。

山林の維持費について 山林の維持費

Q: 山林の固定資産税は年間いくらですか?

A: 数千円から数万円程度で済み、場所によっては固定資産税がかからない場合もあります。

山林の固定資産税は元々の土地評価額が低いため、小規模の山林であれば年間で数千円ほど、10haを超える広大な山林でも数万円程度で済みます。

また、課税標準額が30万円に満たない場合や、保安林の場合は非課税となるため、場所によっては固定資産税が全くかからない山林もあります。

ただし、山林の課税標準額が30万以下でも、同じ地方税事務所の管轄内に住宅等の不動産があり、課税標準額の合算が30万を超える場合は課税されます。

山林の固定資産税に関する詳細 山林の税金 固定資産税 | 山いちば

Q: 山林所得とは何ですか?

A: 山林所得とは、山林の立木ごと譲渡や立木の伐採で得られる所得で、5分5乗方式という一般の所得税とは異なる税額の計算方法を用います。

5分5乗方式は長期にわたって育林することを前提にした計算方法で、通常の所得より税額が有利になります。ただし、取得して5年経過しないと山林所得にはなりません。

5年以下の場合は事業所得または雑所得となり、山林譲渡の土地については、譲渡所得になります。

また、法人が山林を所有している場合は、山林所得は適応されす、すべて事業所得となります。

山林所得に関する詳細 山林の税金 山林所得 | 山いちば

Q: 山林の公簿面積と実測面積が違うのはなぜですか?

A: 測量した時期が公簿と実測でそれぞれ異なるためです。

公簿面積とは登記簿謄本に記載された面積のことです。明治初期に登記された山林は、測量技術が未発達だったという時代背景もあり、実際の面積と大きく異なる場合があります。

実測面積とは実際に測量された面積のことで、森林簿などに記載されています。山林は戦後盛んに行われた植林の際に測量することが多く、こちらは実際の面積により近い数値となっています。

山林を売買する際は実測面積ではなく、一般的に公簿面積の数値を用います。

登記簿の面積より実測面積の方が大きいことを縄伸び、逆の場合は縄縮みといいますが、これは昔の測量が縄を使う方法だったことによります。

縄伸びや縄縮みの原因は、測量技術が未発達だったという時代背景や、税負担軽減を狙った過少申告という意図的な理由などがあります。

大抵の山林は縄伸びしていることが多いのですが、山林を改めて測量して再登記すると手間や費用が大変なので、ほとんどの山林が縄伸びのまま放置されています。

また、地域によっては公簿面積と実測面積で何倍もの差があるため、山林1坪あたりの単価は表面上の価格よりもはるかに割安になることがあります。

Q: 販売されている山林の一部だけを購入できますか?

A: 一部だけの販売は行っておりません。

今のところ山林の分割や、部分的な販売は行っておりません。ご了承ください。

山林売却について

Q: 山林を売却したいのですが、何か資料は必要ですか?

A: 山林を査定するための資料として「登記簿謄本」もしくは「固定資産税の通知書」が必要です。

登記簿謄本には住所などの地番と現在の所有者、「山林」「原野」「雑種地」などの地目が記載されており、法務局で取得できます。固定資産税の通知書は、山林所有者の方に毎年送られてきます。

その他、調査の進展に応じて森林簿や境界図、地積測量図などが必要になります。山いちばでは、山林売却に必要な公的書類取得のサポートを行っておりますので、お気軽にご相談ください。

Q: 山林を売却したいのですが、査定費用はいくらですか?

A: 今の所、山林の査定費用はいただいておりません。

基本的に仲介の契約を交わして物件が成約するまで、全く費用はかかりません(印紙等の実費は別)。

境界線があいまいな場合や、山林の所有者間で調整が必要な場合は調査費をいただきますが、今のところ査定の段階で費用が発生したことはありません。

別途で調査費や査定費用が発生する場合は、事前にお知らせしますのでご安心ください。

Q: 山林売却の方法や手順を教えてください

A: 山いちばに山林売却を依頼された場合の手順は、以下のようになります。

  1. 山林の「登記簿謄本」もしくは「固定資産税の通知書」を用意する
  2. 山いちばに査定(山林の現況・立木価格)を依頼する
  3. 山林仲介の契約を締結し、手数料・掲載料・調査費用に関して説明する
  4. 現地調査(ドローンによる空撮と地上からの確認等)を行い、査定金額を確定する
  5. 山林物件の紹介ページを作成する (写真・立木情報・毎木量・接道・価格等)
  6. お預かりした山林を、見込み客・業者等にアプローチする

山林売却の手順を、以下のページで詳しく説明しています。ぜひご参照ください。

山を売る方法と手続きについて 山を売る 山林売却の方法と手続き | 山いちば

Q: 山林価格の査定方法や根拠について教えてください

A: 山林の価格は、土地と立木をそれぞれ別途で査定し、合算した金額を表示しております。

土地については、まず地目や接道状況・傾斜などを考慮し、川に近かったりキャンプ向けの平地があるといった物件ごとの特徴や、市街地に近いなどの地域事情も踏まえた上で算出しています。

立木については、樹種、樹齢、手入れ状況などを調査した上で、立木を伐採して運搬し、木材市場で販売するというシミュレーションに基づいて算出しています。

Q: 所有している山林が何ヶ所かに別れて飛び地になっています。売却することは可能ですか?

A: 飛び地でも売却可能です

飛び地の山林でも売却は可能ですが、土地がまとまっている方が査定金額は上がります。また、面積が小さい場合は仲介をお断りすることもあります。

Q: 共有名義の山林でも売却は可能ですか?

A: 共有名義でも売買は可能ですが、共有者の持分だけを売却するのは現実的ではありません。

売却の際は事前に共有者全員で協議し、土地全体を売却できるように同意を得ることをお勧めします。

Q: 所有する山林の境界線があいまいなのですが、この状態で売買はできますか?

A: 不可能ではありませんが、物件の面積によります。

現況渡しでも売買は可能ですが、境界線があいまいなままだと買い主との合意は難しく、後々トラブルの原因となるので、境界線は事前にきちんと策定されることをお勧めします。

山林の境界線について 山林の境界線策定

Q: 書類に記載されている面積や境界がバラバラですが、調査は可能ですか?

A: 山林のプロが調査を行うため、一般では扱えない物件でも査定できます。

山林は歴史的経緯や調査時期の違いによって、境界があいまいだったり、登記簿謄本に記載されている内容と公図や森林簿の数値が一致しないという場合がよくあります。

山林調査は測量当時と現況との違いや、地域ごとの特性、所有者の相続状況、隣地との関係なども考慮した上で調査を行う必要があり、一般的な不動産の調査よりもはるかに難しいことが多いです。

山いちばでは、山林事情に精通するプロが調査を行うため、一般的な不動産業者や金融機関、士業では扱えない山林物件でも査定が可能です。

Q: 売却が難しい場合、国や市町村に山林を寄付できますか?

A: 基本的に不可ですが、地元の市町村や森林組合であれば、寄付を受け入れる場合があります。

国や林野庁では、山林寄付の受付や買い入れは行っていませんが、地元の市町村や森林組合等であれば、寄付を受け入れてくれる場合があります。ただし、寄付先によっては譲渡所得などの税務処理が発生し、名義変更の登記費用や境界線などの調査費についても事前の確認が必要です。

民間企業や税理士、法律事務所でも、山林の引き取りや寄付を有償で受け入れるところがあります。

しかし、山林を査定に出すと立木に値がつくこともあり、それで引き取りや登記などの実費を賄える場合があるので、まずは近隣の山林所有者や製材業者に調査または引き取りを依頼するか、仲介業者に査定を依頼することをお勧めします。

Q: 相続時に山林だけ相続放棄して売却したいのですが可能ですか?

A: 一部の資産のみ相続放棄はできません。

相続放棄はその時点で相続人の資格を失うため、すべての相続資産を放棄する必要があります。一部の不要な資産(山林、原野等)だけを選択して相続放棄することはできません。

山小屋・ログハウス等の建築について

Q: 山林を購入して山小屋やログハウスを作りたいのですが、どの山でも可能ですか?

A: 区域区分や建物の規模によります。

どの山林でも、簡易な小屋や物置程度であれば建築可能ですが、基礎が必要な建物を建築する場合は、建築基準法や都市計画法、自治体の条例により制限があり、山林であってもこれらの法律が適用されるため、開発許可や地目変更が必要です。

市街化区域内の山林は、用途地域ごとに建ぺい率や容積率が定められており、規制に合う建物でないと建築できません。市街化調整区域では基本的に建物は建てられません。

山林内では地目を変更して開発許可を得ない限り、基礎が必要な住居や別荘・山小屋といった建物は建てられないとお考えください。

Q: 購入した山で休憩用の小屋を建てたいのですが、何か許可は必要ですか?

A: 基礎工事の必要がない簡易な建物であれば、許認可は必要ありません。

物置や休憩用の小屋は基礎工事が不要なので、簡易な建物とみなされます。

ただし、大規模な建築や、電気や水道を引く予定があれば、宅建業者を入れて地目を変更したり、開発の許認可を受ける必要があります。住居や別荘、本格的なログハウスなどが該当します。

また、その場所で飲食業や宿泊業を始める場合も、各業種ごとの許認可が必要になります。

Q: ツリーハウスを建てたいのですが、許認可は必要ですか?

A: 簡易なツリーハウスであれば許認可は不要です。

ツリーハウスも小屋と同様で、基礎工事がない簡易な建物であれば許認可は不要です。

ただし、大規模なツリーハウスを建てる場合は、市町村によって規模の見解が異なるため、担当部署に問い合わせて事前に確認したほうがよいでしょう。

Q: キャンプ場を始めたいのですが、何か認可は必要ですか?

A: 基本的に不要ですが、宿泊施設や飲食は許可が必要です。

テントを張って泊まるだけのキャンプ場であれば、基本的に許可は必要ありません。

ただし、山小屋やロッジ、コテージ、グランピングテントなどの宿泊設備を建てて宿泊料を受け取る場合は、「旅館業」の営業許可が必要になります。

バーベキューなどの飲食も、場所や機材の貸し出しだけなら許可は不要ですが、食堂やレストランを作ったり、バーベキュー用の食材を提供する場合は、飲食店の営業許可が必要です。

また、キャンプ場を造成するために整地したり、立木を伐採する場合は、開発許可や伐採の届出が必要になります。いずれも規模や面積によって条件が変わるので、市町村の担当部署に確認してください。

Q: 山林内に電気や水道の引き込みはできますか?

A: 基本的に山林内へ電線や水道を引き込むようなインフラ整備は難しいと思われます。

電気は近くに民家や電線があれば引ける可能性はありますが、負担金が必要な場合が多く、その場所で生活が営まれていること(建物登記等)が認められる必要があります。水道も同様です。

水道がなくても、近くに川や池といった水源があれば、ポンプで水を汲み上げるという手もありますが、電気の利用が前提となり、飲用水として用いるなら煮沸や濾過が必要です。

また、電気や水道が必要な建築物を建てる場合は、地目を「山林」から「宅地」等に変更して、開発許可を受ける必要があります。

最近は小型のガスボンベが使える発電機や、大容量のモバイルバッテリー、小型の太陽光パネルが販売されているので、電気が必要であればこういった機材を持ち込むのも一つの方法ですし、水が必要であれば、ポリタンクの持ち込みや雨水を溜めて使うという手もあります。

保安林について

Q: 保安林とは何ですか?

A: 保安林は、水源かん養機能の維持や土砂災害防止のために指定される山林のことです。

保安林内では立木の伐採や土地形状の変更などに制限があり、伐採後も植林の義務があります。その代償として、固定資産税や相続税などの税金が優遇されたり、植林や間伐などの森林整備で補助を受けることができます。

Q: 保安林の売買に制限はありますか?

A: 特に制限はありません。保安林でも通常の山林と同様に売買することができます。

なお、新たに山林を所有した場合は、所在地の市町村に森林の土地の所有者届出、または国土利用計画法の届出が必要です。

届出書の作成方法と記入例 森林の土地の所有者届出書を作成する

Q: 保安林に指定されている山林で建物を作ることは可能ですか?

A: 簡易な建物以外の建築はできません。

保安林は森林以外の用途に転用することはできないので、簡易な建物以外の建築はできません。

Q: 山林が保安林かどうかを調べる方法は?

A: 基本的に登記簿謄本の地目が「保安林」となっているかどうかで判断できます。

ただし、地番の一部だけが保安林に指定された場合、地目は変更されないので、各都道府県の林務事務所等で照会するのが確実です。

Q: 保安林に指定されると何かメリットはありますか?

A: 補助金の支給や税金優遇などのメリットがあります。

保安林は開発や伐採などの制約がありますが、その代償として固定資産税や不動産取得税の支払いが免除され、相続税や贈与税は控除によって評価額が下がります。

また、造林補助金や公庫融資については優遇措置が受けられます。

厳しい伐採制限が設けられている保安林には、立木資産の損失補填があり、災害防止目的の保安林では、全額公費負担の治山事業が行われます。

Q: 保安林の立木は伐採できないのですか?

A: 伐採は可能ですが、保安林の立木を伐採する際は、事前の許可申請または届出が必要です。

保安林の立木は、面積あたりの伐採上限が保安林ごとに決められています。また、標準伐期齢に満たない立木は、伐採することができません。択伐や間伐の場合も、許可または届出が必要になります。

その他

Q: 「森林簿」や「森林計画図」とは何ですか?

A: 「森林簿」は森林情報が記載された書類で、「森林計画図」は森林計画に基づく地図です。

森林簿とは、森林の所有者や所在地の地番、立木の種類や樹齢、面積、材積などが記載された台帳で、森林計画図とは、地形図に地域森林計画の情報を記入した図面です。

どちらも植林や伐採などの施業時に更新され、基本的に各都道府県の林務部・林務課・林務事務所、または森林組合で発行してもらうことができます。

森林簿や森林計画図・公図などについて 山林に関する書類 | 山いちば

Q: 山林にある樹木がどれも立派なので、伐採して販売したいのですが可能ですか?

A: もちろん可能ですが、伐採の際は届出や機材が必要です。

立木を伐採する際は、自ら所有する山林であっても届出や許可が必要ですし、伐採した立木を山中から搬出するには、搬出用の機材や地形に応じたノウハウが必要です。

また、自治体によっては伐採後も造林計画の届出が義務付けられています。立木の伐採や販売をお考えであれば、林業従事者や森林組合に相談されることをお勧めします。

Q: 山林を購入して自伐型林業を始めたいのですが、許認可やライセンスは必要ですか?

A: 特に制約はありませんが、機材を揃えて講習を受けることをお勧めします。

自伐型林業は山林を購入したその日から始めることが可能で、許認可やライセンスは不要です。

ただし、チェーンソーやトラックなど、立木を伐採して運搬するための機材を揃える必要があります。

また、林業は労働災害の発生頻度が非常に高いので、作業内容に応じた技能講習や特別教育を受けたほうがよいでしょう。講習や教育は義務ではありませんが、人を雇用する際は必須となります。

経営を安定させるためには、施業計画の立案も重要です。立木の伐採や間伐を行う場合は、市町村に申請や届出が必要で、補助金を受けるためには、森林経営計画等を策定する必要があります。

自伐型林業に関する情報は、書籍や自伐型林業推進協会のホームページ、自伐型林業の手引き等を参照されるとよいでしょう。

自伐型林業推進協会 https://zibatsu.jp/

手引書ダウンロードページ 福岡県 自伐型林業の手引き(小さな林業で稼ぐ)

Q: 相続で親の山林を取得することになりましたが、何か注意点はありますか?

A: 手続きが遅れると税額が増える可能性があるので、早めに税理士等に相談してください。

相続対象となる山林の調査や権利関係の確定に時間がかかると、相続手続きの期限に間に合わない場合があり、控除が受けられず税額が増えたり、無申告加算税や延滞税が発生する可能性があります。

山林相続に関する手続きや注意点 山林相続の準備と手続き

Q: 植林や間伐などに使える補助金はありますか?

A: 様々な補助金や交付金がありますが、森林経営計画等を策定する必要があります。

林業に対する補助金や交付金は、国、都道府県、市町村ごとに様々な制度があり、苗木の植え付け、下刈り、間伐など各種作業のほか、木材流通、基盤整備なども対象となります。また、台風や土砂崩れなどの災害に対する支援制度もあります。

ただし、補助を受けるためには森林経営計画を策定したり、森林組合や林業事業者と森林経営委託契約を結ぶ等の条件があるので、まずは自治体の林務担当職員や森林組合に相談することをおすすめします。

Q: 山林の地目に「宅地」が含まれていた場合の売買はどうなりますか?

A: 宅地の取引は、宅地建物取引業免許を持つ業者の仲介が必要になります。

売買対象地の現況が山林であっても、地目が「宅地」であれば宅地建物取引業法上の宅地にあたるので、仲介業者が単独で売買の仲介をすることはできません。

山いちばは宅建業者ではないので、取引する山林内に「宅地」が存在している場合は、その区画の取引に宅地建物取引業者を仲介させ、業者に対して仲介手数料の支払いをお願いしております。

Q: 山林の面積を「東京ドーム1個分」の広さに置き換えるとどうなりますか?

A: 東京ドームの面積を各単位で表すと、以下の通りになります。

46,755㎡ : 平方メートル
4.67ha : ヘクタール
14,143坪 : 坪
4町7反歩 : 町歩

1ヘクタールの山林は東京ドームの約5分の1、10000坪の山は東京ドームの約3分の2の面積になります。一町歩や一反は、昔から使われている農地や山林の面積を表す単位で、林業や山林取引では㎡やhaよりもなじみが深く、今でも頻繁に利用されています。

山林の面積を異なる単位に変換する場合は、以下のサイトを利用すると便利です。

https://keisan.casio.jp/exec/system/1236214087