山林売買でよくあるご質問、お問い合わせに関する回答を「山林売買 Q&A」にまとめました。

山林購入または山林売却をご希望される方への参考になれば幸いです。ここに掲載されていないご質問等があれば、メールにてお問い合わせください。

山林売買Q&A 各項目へのリンク
山林購入について
山林売却について
山小屋・建物等の建築について
保安林について
その他

山林購入について

Q: 山林を購入する際にかかる費用はいくらですか?

A: 掲載されている物件価格以外の実費として、所有権を移転登記する際に支払う司法書士の手数料と印紙代が必要です。司法書士手数料は地域や筆数によって異なり、印紙代は取引金額によって定められています。また、山林を購入した際は不動産取得税(保安林は不要)がかかります。

調査費は基本的に無料ですが、購入・売却を前提としない調査や、境界線の精査といった特別な調査が必要な場合は、別途調査料を頂戴します。

Q: 山林購入後に何か手続きは必要ですか?

A: 新たに山林を所有された方は、市町村などの各自治体に対して事後届け出が必要です。個人・法人や取得面積を問わず、すべての新規所有者が対象となります。届出期間は所有者となった日から90日以内です。

Q: 山林購入後にかかる維持費はどれぐらいですか?

A: 何も手入れしなければ、固定資産税の支払いだけで済みますが、立木をきちんと育成して販売するのであれば、森林組合等に依頼して間伐、枝打、下草刈りなどのメンテナンスを行う必要があります。森林組合に加入した場合は組合費がかかりますが、森林育成の施業依頼や補助金に関するアドバイスが受けられます。

Q: 山林の固定資産税は年間いくらですか?

A: 山林の固定資産税は非常に安く、小さな山林であれば、年間で数百~数千円、広大な山林でも数万円程度で済みます。また、課税標準額が30万円に満たない場合や、保安林の場合は非課税となるため、山林によっては固定資産税が全くかからないところもあります。

山林の固定資産税に関する詳細 山林の税金 固定資産税 | 山いちば

Q: 山林所得とは何ですか?

山林所得とは、山林の立木ごと譲渡や立木の伐採で得られる所得で、5分5乗方式という一般の所得税とは異なる税額の計算方法を用います。ただし、取得して5年経過しないと山林所得にはならず、事業所得または雑所得になります。また、山林譲渡する場合の土地については、譲渡所得になります。

山林所得に関する詳細 山林の税金 山林所得 | 山いちば

Q: 公簿面積と実測面積が違うのはなぜですか?

公簿面積とは登記簿謄本に記載された面積で、測量技術が発達していない明治時代に登記された山林は、実際の面積と大きく異なる場合があります。実測面積とは森林簿などに記載された面積で、戦後盛んに行われた植林の際に測量することが多いため、こちらは実際の面積により近い数値となっています。

山林売却について

Q: 山林を売却したいのですが、何か資料は必要ですか?

A: 山林売却の際は、まず山林の査定が必要です。査定にあたっては「登記簿謄本」もしくは「固定資産税の通知書」をご用意いただきます。登記簿謄本には住所などの地番と現在の所有者、「山林」「原野」「雑種地」などの地目が記載されており、法務局で取得できます。固定資産税の通知書は、山林所有者の方に毎年送られてきます。

Q: 山林を売却したいのですが、査定費用はいくらですか?

A: 今の所、山林の査定費用はいただいておりません。基本的に仲介の契約を交わして物件が成約するまで費用はかかりません(印紙等の実費は別)。ただし、境界線の策定や隣地所有者との調整などが必要な場合は実費をいただきます。

Q: 山林売却の方法や手順を教えてください

A: 山いちばに山林売却を依頼された場合の手順は、以下のようになります。

  1. 山林の「登記簿謄本」もしくは「固定資産税の通知書」を用意する
  2. 山いちばに査定(山林の現況・立木価格)を依頼する
  3. 山林仲介の契約を締結し、手数料・掲載料・調査費用に関して説明する
  4. 現地調査(ドローンによる空撮と地上からの確認等)を行い、査定金額を確定する
  5. 山林物件の紹介ページを作成する (写真・立木情報・毎木量・接道・価格等)
  6. お預かりした山林を、見込み客・業者等にアプローチする

山林売却の手順を、以下のページで詳しく説明しています。ぜひご参照ください。

山林売却の方法と手順について 山林売却の方法と手順 | 山いちば

Q: 山林価格の査定方法や根拠について教えてください

A: 山林の価格は、土地と立木をそれぞれ別途で査定し、合算した金額を表示しております。土地については地目や接道状況・傾斜などを考慮し、立木については樹種、樹齢、手入れ状況などを調査した上で、市場の木材価格を参考に算出したものです。

Q: 所有している山林が何ヶ所かに別れて飛び地になっています。売却することは可能ですか?

A: 飛び地の山林でも売却は可能ですが、土地がまとまっている方が査定金額は上がります。また、面積が小さい場合は仲介をお断りすることもあります。

Q: 共有名義の山林でも売却は可能ですか?

A: 共有名義でも売買は可能ですが、共有者の持分だけを売却するのは現実的ではありません。事前に共有者全員で協議し、土地全体で売却できるように同意を得ることをお勧めします。

Q: 所有する山林の境界線があいまいなのですが、この状態で売買はできますか?

A: 不可能ではありませんが、物件の面積によります。境界線があいまいなままだと買い主との合意は難しく、後々トラブルの原因となるので、境界線は事前にきちんと策定された方がよいでしょう。

山林の境界線について 山林の境界線策定

Q: 書類によって面積や境界が違うのですが、調査は可能ですか?

A: 山林はその歴史的経緯や調査時期の違いによって、公的書類に記載されている内容がそれぞれ異なっていたり、バラバラなことがよくあります。山林調査は測量当時と現況との違いや、地域ごとの特性、隣地との関係なども考慮した上で調査を行う必要があり、一般的な不動産の調査よりもはるかに難しいことが多いです。山いちばでは、山林事情に精通するプロが調査を行うため、一般的な不動産業者や金融機関、士業では扱えない山林物件でも査定が可能です。

Q: 売却が難しい場合、国や市町村に山林を寄付できますか?

A: 国や林野庁では、山林寄付の受付や買い入れは行っていませんが、地元の市町村や森林組合等であれば、寄付を受け入れてくれる場合があります。ただし、寄付先によっては譲渡所得などの税務処理が発生し、名義変更の登記費用や境界線などの調査費についても事前の確認が必要です。

民間企業や税理士、法律事務所でも、山林の引き取りや寄付を有償で受け入れるところがあります。しかし、山林を査定に出すと立木に値がつくこともあり、それで引き取りや登記などの実費を賄える場合があるので、まずは近隣の山林所有者や製材業者に調査または引き取りを依頼するか、査定に出してみることをお勧めします。

山小屋・建物等の建築について

Q: 山林を購入して山小屋を作りたいのですが、どの山でも可能ですか?

A: 建物の建築は、建築基準法や都市計画法、自治体の条例により制限があり、山林であってもこれらの法律が適用されるため、事前の調査が必要です。都市計画法に基づく都市計画区分によると、市街化調整区域では基本的に建物は建てられませんが、簡易な小屋程度であれば可能です。

Q: 購入した山で休憩用の小屋を建てたいのですが、何か許可は必要ですか?

A: 基礎工事の必要がない簡易な建物であれば、許認可は必要ありません。休憩用の小屋は基礎工事が不要なので、簡易な建物とみなされます。ただし、大規模な工事や、電気や水道を引く予定があれば、宅建業者を入れて許認可を受ける必要があります。住居や別荘、本格的なログハウスなどが該当します。

Q: ツリーハウスを建てたいのですが、許認可は必要ですか?

A: ツリーハウスも小屋と同様で、基礎工事がなければ簡易な建物とみなされるため、許認可は不要です。

Q: 電気や水道の引き込みはできますか?

A: 近くに民家や電線があれば引ける可能性はありますが、その場所で生活が営まれていることが認められる必要があります。また、その場合は「住居」扱いとなり、開発行為に該当する可能性があります。基本的に山林内へ電線や水道を引き込むようなインフラ整備は難しいと思われます。

保安林について

Q: 保安林とは何ですか?

A: 保安林は、水源かん養機能の維持や土砂災害防止のために指定される山林のことで、保安林内では立木の伐採や土地形状の変更などに制限があり、伐採後も植林の義務があります。その代償として、固定資産税や相続税などの税金が優遇されたり、植林や間伐などの森林整備で補助を受けることができます。

Q: 保安林の売買に制限はありますか?

A: 特に制限はありません。保安林でも通常の山林と同様に売買することができます。なお、新たに山林を所有した場合は、90日以内に市町村への届出が必要です。

Q: 保安林に指定されている山林で建物を作ることは可能ですか?

A: 保安林は森林以外の用途に転用することはできないので、建物の建築はできません。

Q: 山林が保安林かどうかを調べる方法は?

A: 基本的に登記簿謄本の地目が「保安林」となっているかどうかで判断できます。ただし、地番の一部だけが保安林に指定された場合、地目は変更されないので、各都道府県の林務事務所等で照会するのが確実です。

Q: 保安林に指定されると何かメリットはありますか?

A: 補助金の支給や税金優遇などのメリットがあります。保安林は固定資産税や不動産取得税の支払いが免除され、相続税や贈与税は控除によって評価額が下がります。造林補助金や公庫融資については優遇措置が受けられます。また、厳しい伐採制限が設けられている保安林には、立木資産の損失補填があり、災害防止目的の保安林では、全額公費負担の治山事業が行われます。

Q: 保安林の立木は伐採できないのですか?

A: 伐採は可能ですが、保安林の立木を伐採する際は、事前の許可申請または届出が必要です。保安林の立木は、面積あたりの伐採上限が保安林ごとに決められています。また、標準伐期齢に満たない立木は、伐採することができません。択伐や間伐の場合も、許可または届出が必要になります。

その他

Q: 「森林簿」や「森林計画図」とは何ですか?

A: 「森林簿」は山林にある立木の樹齢や、植林面積が表記された書類で、「森林計画図」は等高線図の入った地図です。どちらも基本的に各都道府県の林務部・林務課・林務事務所、または森林組合で発行してもらうことができます。

森林簿や森林計画図・公図などについて 山林に関する書類 | 山いちば

Q: 山林にある樹木がどれも立派なので、伐採して販売したいのですが可能ですか?

A: もちろん可能ですが、自ら所有する山林であっても、伐採する際は届出や許可が必要ですし、伐採した立木を山中から搬出するには、機材やノウハウが必要です。また、伐採後も造林計画の届出が義務付けられています。立木の伐採や販売をお考えであれば、林業従事者や森林組合に相談されることをお勧めします。

Q: 相続で親の山林を取得することになりましたが、何か注意点はありますか?

A: 山林を相続する際は、早めに税理士等に相談してください。相続対象となる山林の調査や権利関係の確定に時間がかかると、相続手続きの期限に間に合わない場合があり、控除が受けられず税額が増えたり、無申告加算税や延滞税が発生する可能性があります。

山林相続に関する手続きや注意点 山林相続の準備と手続き

Q: 植林や間伐などに使える補助金はありますか?

A: 林業に対する補助金や交付金は、国、都道府県、市町村ごとに様々な制度があり、苗木の植え付け、下刈り、間伐など各種作業のほか、木材流通、基盤整備なども対象となります。また、台風や土砂崩れなどの災害に対する支援制度もあります。

Q: 山林の地目に「宅地」が含まれていた場合の売買はどうなりますか?

A: 宅地の取引は、宅地建物取引業免許を持つ業者の仲介が必要になります。現況が山林であっても、地目が「宅地」であれば宅地建物取引業法上の宅地にあたるので、仲介業者が単独で売買の仲介をすることはできません。山いちばでも、取引する山林内に「宅地」がある場合は、その区画の取引に宅地建物取引業者を仲介させ、業者に対して仲介手数料の支払いをお願いしております。

Q: 山林の面積を「東京ドーム1個分」の広さに置き換えるとどうなりますか?

A: 東京ドームの面積を各単位で表すと、以下の通りになります。

46,755㎡ : 平方メートル
4.67ha : ヘクタール
14,143坪 : 坪
4町7反歩 : 町歩

1ヘクタールの山林は東京ドームの約5分の1、10000坪の山は東京ドームの約3分の2の面積になります。一町歩や一反は、昔から使われている農地や山林の面積を表す単位で、林業や山林取引では㎡やhaよりもなじみが深く、今でも頻繁に利用されています。

山林の面積を異なる単位に変換する場合は、以下のサイトを利用すると便利です。

https://keisan.casio.jp/exec/system/1236214087