山林購入売却Q&A　山を買いたい・山を売りたい方へ

山林の購入・売却でよくあるご質問、お問い合わせの回答を「山林購入売却 Q&A」にまとめました。

山いちばでは山林のプロが業務を行っているため、山林売買や維持費、管理等に関する疑問や質問について、林業のノウハウを生かした的確なアドバイスが可能です。

山を買いたい・山を売りたい・山林を活用したい方の参考になれば幸いです。

ここに掲載されていない疑問や質問等があれば、メールにてお問い合わせください。

山林購入売却Q&A　各項目へのリンク
山林購入について
山林売却について
山小屋・建物等の建築について
保安林について
その他

山林購入について

詳しくは以下のページをご覧ください。

山林購入の方法と手続き　山を買う　山林購入の方法と手続き

山林を購入したら、司法書士に依頼して山林の所有権を移転登記しますが、その際に事務手数料や登記諸費用、印紙代、登録免許税が必要になります。

「事務手数料」とは契約書作成、登記への各種対応に関する費用で、山いちばへお支払いいただきます。

司法書士手数料は登記を行う地域や筆数によって異なり、印紙代は取引金額ごとに定められています。

また、山林を購入してから数カ月後に不動産取得税（保安林は不要）を納める必要があります。

不動産取得税の計算方法は「課税標準 × 税率（3%） ＝ 税額」となっていますが、地目が山林の場合は課税標準が低いので、それほどの金額にはならない場合がほとんどです。

売買に必要な事前の調査費ですが、大規模や山林や調査困難な物件でない限り無料です。今まで調査段階で費用をいただいたことはありませんのでご安心ください。

ただし、山林の購入・売却を前提としない調査のみの場合や、境界線・所有者の精査といった特別な調査が必要な場合は、別途調査費を頂戴します。

参考ページ：　山いちばの手数料　購入と売却の支払い総額について

山林売買や相続等で新たに山林を取得した場合は、所在地の市町村に「森林の土地の所有者届出」か「国土利用計画法の届出」のどちらかを提出する必要があります。

森林の土地の所有者届出は、個人・法人や面積を問わず、すべての新規所有者が対象となります。届出期間は所有者となった日から90日以内で、契約書や登記事項証明書の写し、土地の図面を添付します。

国土利用計画法の届出は、一定面積以上の土地取引があった場合に提出します。こちらは契約から2週間以内に届出が必要です。

届出書の様式や提出先は各自治体ごとに異なるので、届出先の市町村ホームページで情報を確認して、届出書をダウンロードしてください。

山林所有者届出書の作成方法や記入例は、以下のページで詳しく説明しています。

届出書の作成方法　森林の土地の所有者届出書を作成する

育林を目的としない山林や、十分に成長したスギやヒノキ、雑木林はほとんど手入れの必要がないため、基本的に固定資産税の支払いだけで済み、維持費はかかりません。

植林して間もない山林や、立木をきちんと育成して販売する場合は、森林組合や林業事業者に依頼して間伐、枝打、下草刈りなどのメンテナンスを行う必要があります。

森林組合に加入する場合は、出資金や面積に応じた年間費用が必要ですが、森林育成の施業依頼や補助金に関するアドバイスが受けられます。費用は各組合ごとに異なり、出資金は退会時に返還されます。

山林購入後の税金や維持費については、以下のページで詳しく説明しています。

山林の維持費について　山林の維持費

固定資産税は年に1回納付する税金で、「固定資産税課税標準額 × 1.4%」で算出します。税額は春ごろに役所から届く固定資産税の納税通知書で確認します。

山林の固定資産税は元々の土地評価額が低いため、小規模の山林であれば年間で数千円ほど、10haを超える広大な山林でも数万円程度で済みます。

また、課税標準額が30万円に満たない場合や、保安林の場合は非課税となるため、場所によっては固定資産税が全くかからない山林もあります。

ただし、山林の課税標準額が30万以下でも、同じ地方税事務所の管轄内に住宅等の不動産があり、課税標準額の合算が30万を超える場合は課税されます。

山林の固定資産税に関する詳細　山林の固定資産税はいくら？ | 山いちば

5分5乗方式は長期にわたって育林することを前提にした計算方法で、通常の所得より税額が有利になります。ただし、取得して5年経過しないと山林所得にはなりません。

5年以下の場合は事業所得または雑所得となり、山林譲渡の土地については、譲渡所得になります。

また、法人が山林を所有している場合は、山林所得は適応されす、すべて事業所得となります。

山林所得に関する詳細　山林の税金　山林所得 | 山いちば

公簿面積とは登記簿謄本に記載された面積のことです。明治初期に登記された山林は、測量技術が未発達だったという時代背景もあり、実際の面積と大きく異なる場合があります。

実測面積とは実際に測量された面積のことで、森林簿などに記載されています。山林は戦後盛んに行われた植林の際に測量することが多く、こちらは実際の面積により近い数値となっています。

山林を売買する際は実測面積ではなく、一般的に公簿面積の数値を用います。

登記簿の面積より実測面積の方が大きいことを縄伸び、逆の場合は縄縮みといいますが、これは昔の測量が縄を使う方法だったことによります。

縄伸びや縄縮みの原因は、測量技術が未発達だったという時代背景や、税負担軽減を狙った過少申告という意図的な理由などがあります。

大抵の山林は縄伸びしていることが多いのですが、山林を改めて測量して再登記すると手間や費用が大変なので、ほとんどの山林が縄伸びのまま放置されています。

また、地域によっては公簿面積と実測面積で何倍もの差があるため、山林1坪あたりの単価は表面上の価格よりもはるかに割安になることがあります。

今のところ山林を分割しての販売や、部分的な販売は行っておりません。ご了承ください。

無料の山林や1円で買える山林物件、個人間売買サイトの「山林あげます譲ります」で取引されるような山林はきちんと調査されていないことが多く、様々なリスクがあるので注意してください。

川付きの山は、レジャーやキャンプに適しているので人気があります。

川といっても大きさはいろいろで、バーベキューができるような岸のある大きな川や、谷を流れる小川、用水路など、山によって川の大きさや幅は違います。

川付きの山を買うときは、まず物件資料を確認して、現地調査で実際に川の大きさや幅を見ながら、自分の用途に合うかどうかをチェックしてください。

山林売却について

登記簿謄本には住所などの地番と現在の所有者、「山林」「原野」「雑種地」などの地目が記載されており、法務局で取得できます。固定資産税の通知書は、山林所有者の方に毎年送られてきます。

その他、調査の進展に応じて森林簿や境界図、地積測量図などが必要になります。山いちばでは、山林売却に必要な公的書類取得のサポートを行っておりますので、お気軽にご相談ください。

基本的に仲介の契約を交わして物件が成約するまで、全く費用はかかりません（印紙等の実費は別）。

境界線があいまいな場合や、山林の所有者間で調整が必要な場合は調査費をいただきますが、今のところ査定の段階で費用が発生したことはありません。

別途で調査費や査定費用が発生する場合は、事前にお知らせしますのでご安心ください。

山林売却の手順を、以下のページで詳しく説明しています。ぜひご参照ください。

山を売る方法と手続きについて　山を売る　山林売却の方法と手続き | 山いちば

土地については、まず地目や接道状況・傾斜などを考慮し、川に近かったりキャンプ向けの平地があるといった物件ごとの特徴や、市街地に近いなどの地域事情も踏まえた上で算出しています。

立木については、樹種、樹齢、手入れ状況などを調査した上で、立木を伐採して運搬し、木材市場で販売するというシミュレーションに基づいて算出しています。

飛び地の山林でも売却は可能ですが、土地がまとまっている方が査定金額は上がります。また、面積が小さい場合は仲介をお断りすることもあります。

売却の際は事前に共有者全員で協議し、土地全体を売却できるように同意を得ることをお勧めします。

現況渡しでも売買は可能ですが、境界線があいまいなままだと買い主との合意は難しく、後々トラブルの原因となるので、境界線は事前にきちんと策定されることをお勧めします。

山林の境界線について 山林の境界線策定

山林は歴史的経緯や調査時期の違いによって、境界があいまいだったり、登記簿謄本に記載されている内容と公図や森林簿の数値が一致しないという場合がよくあります。

山林調査は測量当時と現況との違いや、地域ごとの特性、所有者の相続状況、隣地との関係なども考慮した上で調査を行う必要があり、一般的な不動産の調査よりもはるかに難しいことが多いです。

山いちばでは、山林事情に精通するプロが調査を行うため、一般的な不動産業者や金融機関、士業では扱えない山林物件でも査定が可能です。

山いちばでは、すべての都道府県にある山林を取り扱いしております。日本全国どんな地域の山林でも売却や調査ができますので、お気軽にご相談ください。

国や林野庁では、山林寄付の受付や買い入れは行っていませんが、地元の市町村や森林組合等であれば、寄付を受け入れてくれる場合があります。ただし、寄付先によっては譲渡所得などの税務処理が発生し、名義変更の登記費用や境界線などの調査費についても事前の確認が必要です。

相続土地国庫帰属制度は山林も対象ですが、事前の審査が必要で、管理に要する10年分の負担金を納付することが条件となります。また、相続で取得した土地や山林は、すべて国庫帰属できるわけではなく、法令によって引取できない土地や山林の要件が定められています。

民間企業や税理士、法律事務所でも、山林の引き取りや寄付を有償で受け入れるところがあります。

しかし、山林を査定に出すと立木に値がつくこともあり、それで引き取りや登記などの実費を賄える場合があるので、まずは近隣の山林所有者や製材業者に調査または引き取りを依頼するか、仲介業者に査定を依頼することをお勧めします。

相続土地国庫帰属制度　相続土地国庫帰属制度は山林も対象

相続放棄はその時点で相続人の資格を失うため、すべての相続資産を放棄する必要があります。一部の不要な資産（山林、原野等）だけを選択して相続放棄することはできません。

売買対象地の現況が山林であっても、地目が「宅地」であれば宅地建物取引業法上の宅地にあたるので、仲介業者が単独で売買の仲介をすることはできません。

山いちばは宅建業者ではないので、取引する山林内に「宅地」が存在している場合は、その区画の取引に宅地建物取引業者を仲介させ、業者に対して仲介手数料の支払いをお願いしております。

田や畑の売買は農地法による規定があり、農地を購入できるのは農業委員会の許可を受けた農家に限定されます。そのため、山いちばでは田や畑の売買は行っておりませんのでご了承ください。

農地法の許可は以下の通り、3条と5条があります。

農地法	3条	5条
取引の種類	地目は農地のまま売却	農地以外に地目を転用して売却する
許可権者	農業委員会	都道府県知事もしくは自治体の長

日本の食料生産を守るため、農地法では田や畑を他の目的で転用できないように定められていますが、市街地化されている地域や農業委員会の許可があれば認められる場合があります。

山を売りたいが成約するまで待てないという方、山林をすぐに処分・現金化したい方は、山林買取も行っていますのでご相談ください。山林の現況や接道条件、立木の種類や年数などを考慮した上で、山林全体の価値を正確に査定し、納得できる金額で山林買取を行います。

山林買取について　山林買取　山林をすぐ売りたい方へ

国土交通省のサイト「不動産情報ライブラリ」の「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」から、過去に取引された山林の価格や相場を調べることができます。

ただし、山林の取引価格を検索した場合、5000㎡以上の面積は一律表示となり、立木の種類や取引条件などの記載もないので、あくまで参考程度の価格や相場とお考え下さい。

山林価格を調べる　不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード

山小屋・ログハウス等の建築について

山林内で基礎が必要な建物を建築する場合は、建築基準法や都市計画法、自治体の条例により制限があり、山林であってもこれらの法律が適用されるため、事前の開発許可や地目変更が必要です。

市街化区域内の山林は、用途地域ごとに建ぺい率や容積率が定められており、規制に合う建物でないと建築できません。市街化調整区域では基本的に建物は建てられません。

山林内では地目を変更して開発許可を得ない限り、基礎が必要な住居や別荘・山小屋といった建物は建てられないとお考えください。

ただし、基礎のない10平方メートル以下の簡易な小屋や物置程度であれば問題ありません。

小屋やログハウスについて　山林に小屋やログハウスを建てる

物置や休憩用の小屋は基礎工事が不要なので、簡易な建物とみなされます。

ただし、大規模な建築や、電気や水道を引く予定があれば、宅建業者を入れて地目を変更したり、開発の許認可を受ける必要があります。住居や別荘、本格的なログハウスなどが該当します。

また、その場所で飲食業や宿泊業を始める場合も、各業種ごとの許認可が必要になります。

ツリーハウスも小屋と同様で、基礎工事がない簡易な建物であれば許認可は不要です。

ただし、大規模なツリーハウスを建てる場合は、市町村によって規模の見解が異なるため、担当部署に問い合わせて事前に確認したほうがよいでしょう。

テントを張って泊まるだけのキャンプ場であれば、基本的に許可は必要ありません。

ただし、山小屋やロッジ、コテージ、グランピングテントなどの宿泊設備を建てて宿泊料を受け取る場合は、「旅館業」の営業許可が必要になります。

バーベキューなどの飲食も、場所や機材の貸し出しだけなら許可は不要ですが、食堂やレストランを作ったり、バーベキュー用の食材を提供する場合は、飲食店の営業許可が必要です。

また、キャンプ場を造成するために整地したり、立木を伐採する場合は、開発許可や伐採の届出が必要になります。いずれも規模や面積によって条件が変わるので、市町村の担当部署に確認してください。

キャンプ場では下水の処理やトイレの設置も必要です。こちらも地元の自治体に確認の上で、適切な処理を行ってください。

電気は近くに民家や電線があれば引ける可能性はありますが、負担金が必要な場合が多く、その場所で事業等が行われていることや、生活が営まれていること（建物登記等）が認められる必要があります。水道も同様です。

水道がなくても、近くに川や池といった水源があれば、ポンプで水を汲み上げるという手もありますが、電気の利用が前提となり、飲用水として用いるなら煮沸や濾過が必要です。

また、電気や水道が必要な建築物を建てる場合は、地目を「山林」から「宅地」等に変更して、開発許可を受ける必要があります。

最近は小型のガスボンベが使える発電機や、大容量のモバイルバッテリー、小型の太陽光パネルが販売されているので、電気が必要であればこういった機材を持ち込むのも一つの方法ですし、水が必要であれば、ポリタンクの持ち込みや雨水を溜めて使うという手もあります。

保安林について

保安林内では立木の伐採や土地形状の変更などに制限があり、伐採後も植林の義務があります。その代償として、固定資産税や相続税などの税金が優遇されたり、植林や間伐などの森林整備で補助を受けることができます。

なお、新たに山林を所有した場合は、所在地の市町村に森林の土地の所有者届出、または国土利用計画法の届出が必要です。

届出書の作成方法と記入例　森林の土地の所有者届出書を作成する

保安林は森林以外の用途に転用することはできないので、簡易な建物以外の建築はできません。

ただし、地番の一部だけが保安林に指定された場合、地目は変更されないので、各都道府県の林務事務所等で照会するのが確実です。

保安林は開発や伐採などの制約がありますが、その代償として固定資産税や不動産取得税の支払いが免除され、相続税や贈与税は控除によって評価額が下がります。

また、造林補助金や公庫融資については優遇措置が受けられます。

厳しい伐採制限が設けられている保安林には、立木資産の損失補填があり、災害防止目的の保安林では、全額公費負担の治山事業が行われます。

保安林の立木は、面積あたりの伐採上限が保安林ごとに決められています。また、標準伐期齢に満たない立木は、伐採することができません。択伐や間伐の場合も、許可または届出が必要になります。

その他

森林簿とは、森林の所有者や所在地の地番、立木の種類や樹齢、面積、材積などが記載された台帳で、森林計画図とは、地形図に地域森林計画の情報を記入した図面です。

どちらも植林や伐採などの施業時に更新され、基本的に各都道府県の林務部・林務課・林務事務所、または森林組合で発行してもらうことができます。

森林簿や森林計画図・公図などについて　森林簿や森林計画図・公図について | 山いちば

スギやヒノキなどの立木を伐採する際は、自ら所有する山林であっても届出や許可が必要ですし、伐採した立木を山中から搬出するには、搬出用の機材や地形に応じたノウハウが必要です。

また、自治体によっては伐採後も造林計画の届出が義務付けられています。立木の伐採や販売をお考えであれば、まず林業従事者や森林組合に相談されることをお勧めします。

自伐型林業は山林を購入したその日から始めることが可能で、許認可やライセンスは不要です。

ただし、チェーンソーやトラックなど、立木を伐採して運搬するための機材を揃える必要があります。

また、林業は労働災害の発生頻度が非常に高いので、作業内容に応じた技能講習や特別教育を受けたほうがよいでしょう。講習や教育の受講は義務となっており、人を雇用する際も必須となります。

経営を安定させるためには、施業計画の立案も重要です。立木の伐採や間伐を行う場合は、市町村に申請や届出が必要で、補助金を受けるためには、森林経営計画等を策定する必要があります。

自伐型林業に関する情報は、書籍や自伐型林業推進協会のホームページ、自伐型林業の手引き等を参照されるとよいでしょう。

自伐型林業推進協会　https://zibatsu.jp/

手引書ダウンロードページ　福岡県　自伐型林業の手引き（小さな林業で稼ぐ）

相続対象となる山林の調査や権利関係の確定に時間がかかると、相続手続きの期限に間に合わない場合があり、控除が受けられず税額が増えたり、無申告加算税や延滞税が発生する可能性があります。

山林相続に関する手続きや注意点　山林相続の準備と手続き

林業に対する補助金や交付金は、国、都道府県、市町村ごとに様々な制度があり、苗木の植え付け、下刈り、間伐など各種作業のほか、木材流通、基盤整備なども対象となります。また、台風や土砂崩れなどの災害に対する支援制度もあります。

ただし、補助を受けるためには森林経営計画を策定したり、森林組合や林業事業者と森林経営委託契約を結ぶ等の条件があるので、まずは自治体の林務担当職員や森林組合に相談することをおすすめします。

46,755㎡　：　平方メートル
4.67ha　：　ヘクタール
14,143坪　：　坪
4町7反歩　：　町歩

1ヘクタールの山林は東京ドームの約5分の1、10000坪の山は東京ドームの約3分の2の面積になります。一町歩や一反は、昔から使われている農地や山林の面積を表す単位で、林業や山林取引では㎡やhaよりもなじみが深く、今でも頻繁に利用されています。

山林の面積を異なる単位に変換する場合は、以下のサイトを利用すると便利です。

https://keisan.casio.jp/exec/system/1236214087

フォレステの山林物件

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